Bei offenen Immobilienfonds ist alles offen – die Zahl der Anteile und Anteilseigner ist genauso wenig bestimmt wie die Objekte, die mit dem Geld der Anleger finanziert werden. Die Anteile können börsentäglich wieder verkauft werden – eine ziemlich unverbindliche, flexible Sache.
Geschlossene Immofonds sind das genaue Gegenteil davon: Hier ist genau festgelegt, wie viel Kapital zu sammeln ist, welche Immobilie damit gebaut oder gekauft wird, wie lange die Verträge laufen sollen und wie viele Investoren dem Fonds angehören. Die Flexibilität leidet bei so viel Reglementierung, klar. Das wird allerdings mit einer höheren Rendite und teilweise mit Steuervorteilen ausgeglichen.

Insbesondere Geschlossene Immobilienfonds bieten dem extrem steuerorientierten Anleger einen enormen Steuervorteil: Der Investor wird - sofern er seine Entscheidungen nicht einem Treuhänder überlässt - vom Fiskus wie ein Bauherr behandelt. Er profitiert damit von allen damit verbundenen Steuervorteilen.
Zur Optimierung des Steuereffekts, arbeiten die geschlossenen Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von mindestens 50%. Das steuerbegünstigte Fremdkapital wird in Form von Hypotheken aufgenommen und zur Finanzierung der Fondsobjekte verwendet.

Das generelle Risiko einer Immobilieninvestition besteht in einem Mietausfall bzw. Leerstand des Objektes oder Teile des Objektes. Ebenso kann die Wertentwicklung auf Grund nicht vorhersehbarer Marktentwicklungen negativ ausfallen. Unvorhergesehen hohe Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können sich ebenfalls negativ auf die Erträge auswirken.